انجماد بازار مسکن در زمستان ۱۴۰۰ بیشتر خواهد شد؟

از سال ۹۷ با آغاز جهش ارزی، تشدید انتظارات تورمی و ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی؛ تغییرات نرخ رشد قیمت مسکن (تغییرات تورم مسکن) همواره رو به صعود بوده و سرعت رشد ساخت‌وساز مسکن را در سطح کشور و پایتخت به‌شدت کُند کرده است.

بررسی آمار مربوط به تغییرات تورم مسکن و تیراژ ساختمانی از زمان آغاز جهش قیمت مسکن در تابستان ۹۷ تا پاییز ۹۹ که آخرین آمار رسمی مربوط به تحولات فصلی قیمت واحدهای مسکونی اعلام‌شده است نشان می‌دهد که بازار مسکن‌سازی براثر تشدید تورم‌ها، توان فعالان ساختمان‌سازی را برای ادامه فعالیت زیر سؤال برده است.

۴۰ درصد مردم مسکن مناسب ندارند

طبق آمار در تابستان ۹۷ تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن ۴۴.۴ درصد و تیراژ ساختمانی کشور ۱۵ درصد، در پاییز ۹۷ تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن ۶۰.۳ درصد و تیراژ ساختمانی ۱۴ درصد بوده است.

در زمستان ۹۷ براثر کاهش تغییرات قیمتی مسکن وضعیت تغییرات ساخت‌وساز در سطح کشور اندکی بهبودیافته و به ۱۹ درصد رسید.

رشد جزئی تیراژ ساختمانی در سطح کشور برای فصل بعدی یعنی بهار ۹۸ دوام نیاورد و با رشد ۸۲.۲ درصدی قیمت مسکن به ۵.۵ درصد سقوط کرد.

وضعیت سرعت رشد ساخت‌وسازها در همین بازه زمانی (بهار ۹۸ نسبت به بهار ۹۷) در شهر تهران در حالی به ۲۰ درصد سقوط کرد که میانگین تورم مسکن پایتخت‌نشینان به ۱۰۰ درصد رسیده بود.

در ادامه محاسبات منتهی به پاییز ۹۸ سرعت تغییرات نرخ رشد قیمت مسکن با کاهش قابل‌توجه به ۵۹.۶ درصد رسید و تغییرات تیراژ ساختمانی به‌تبعیت از رابطه معکوس خود با تغییرات تورم مسکن بهبودیافته و به ۱۱ درصد در کشور رسید.

در آخرین فصل سال ۹۸ تغییرات نرخ رشد قیمت مسکن و تیراژ ساخت‌وساز به ترتیب ۵۶ درصد و ۱۰ درصد به ثبت رسیدند که حاکی از اُفت وضعیت مسکن‌سازی در کشور داشت.

در تابستان و پاییز ۹۹ تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن کشور با رشد چشمگیر به ترتیب به ۹۵.۸ درصد و ۱۱۴ درصد رسید و به‌تبع رشد ایجادشده در قیمت مسکن تیراژ ساخت‌وساز در فصول فوق به ترتیب به ۳۹.۲ درصد و ۳۲ درصد سقوط کرد.

البته شرایط ساختمان‌سازی در سطح کلان‌شهر تهران نیز تحت تأثیر جهش قیمت مسکن شرایط مطلوبی نداشت به‌طوری‌که طبق آمار در تابستان و پاییز ۹۹ تیراژ ساخت مسکن در شهر تهران به ترتیب ۱۷ درصد و ۱۶ درصد اعلام شد.

جهش قیمت مسکن و خروج سازندگان

به گفته یکی از انبوه‌سازان «طی ۳ سال اخیر با اوج گرفتن قیمت مسکن و تشدید تورم و رکود معاملاتی، تقاضای مصرفی و خانه اولی‌ها از بازار مسکن خارج و تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای جایگزین شده است.»

این انبوه‌ساز «ناتوانی خود و هم‌صنفی‌هایش را در میزان ساخت‌وساز مسکن به اٌفت فروش واحدهای عرضه‌شده به بازار مسکن اعلام کرده» و می‌گوید «تا زمانی که واحدهای آماده‌شده برای عرضه و تحویل به متقاضیان بفروش نرسد، سازندگان قادر به آغاز پروژه‌های جدید ساخت مسکن نخواهند بود.»

او به آمار معاملات مسکن در شهر تهران در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ اشاره‌کرده و می‌گوید «میزان خریدوفروش مسکن در سطح شهر تهران در زمستان ۹۷ منفی ۱۰ درصد، در بهار ۹۸ منفی ۲۴ درصد، در تابستان ۹۸ منفی ۲۲ درصد، در پاییز ۹۸ منفی ۶ درصد، در زمستان ۹۸ منفی ۴ درصد، در بهار ۹۹ منفی ۱۵ درصد، در تابستان ۹۹ منفی ۱۷ درصد و در پاییز ۹۹ منفی ۱۶ درصد بود.»

به اذعان فعال مسکن‌سازی «آمار فوق نشان از کاهش قدرت خرید خانوار براثر جهش قیمت مسکن دارد و وقتی ملکی به فروش نرود با کدام سرمایه، سازندگان شروع به ساخت‌وساز جدید کنند؟»

توانمندی سازندگان یا توانمندی متقاضیان

اکنون‌که آغاز و پایان زنجیره مربوط به بازار مسکن یعنی ساخت‌وساز و عرضه مسکن به بازار مسکن در مرحله ابتدایی و رونق معاملات با حضور متقاضیان مصرفی در مرحله پایانی تضعیف‌شده است سیاست‌گذار قصد دارد سالیانه یک‌میلیون واحد مسکونی ساخته و به خانه اولی‌ها تحویل دهد درحالی‌که آشفتگی و نابسامانی‌های بازار ریشه در رشد تورم دارد که طی سال‌های اخیر تحت تأثیر تشدید انتظارات تورمی و ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی؛ بازار مسکن و سایر بازارهای موازی با آن، چون بازار خودرو، ارز، سکه، طلا و … را به مأمن امنی برای تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی تبدیل کرده است.

کارشناسان بر این باورند که سیاست‌گذار برای مهار ریسک‌های موجود در بازار مسکن و سایر بازارها باید با انتشار اوراق بدهی دولتی به کنترل حجم نقدینگی پرداخته و سرمایه را جهت رشد تیراژ ساخت‌وساز وارد بازار مسکن کند.

همچنین سیاست‌گذار مسکن می‌تواند همچون سایر کشورهای دنیا به‌منظور جلوگیری از فعالیت‌های سفته بازانه و کاهش جذابیت این قیبل از اقدامات متقاضیان سرمایه‌ای، هزینه آن‌ها را افزایش دهد.

در تمامی‌های کشورهای توسعه‌یافته مالکان حقیقی و حقوقی سالیانه ۰.۵ تا ۱.۵ درصد از قیمت روز ملک را به‌عنوان مالیات به خزانه دولت پرداخت می‌کنند، بنابراین اگر اخذ مالیات بر عایدی سرمایه در کشور ما اجرا شود قطعاً هزینه دلالی افزایش‌یافته و تقاضای سرمایه‌ای از بازار خارج خواهد شد بدین ترتیب انجماد و احتکار واحدهای مسکونی به پایان رسیده و با افزایش عرضه مسکن مواجه خواهیم شد.

درنهایت به‌تبع افزایش عرضه مسکن به بازار و ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا، بازار ساماندهی خواهد شد.