تورم در کمین وام مسکن جوانان؛ آیا انتظار ۱۰ ساله می‌ارزد؟

 خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوار‌های ایرانی به یکی از دشوارترین اهداف اقتصادی تبدیل شده است و در این میان، تسهیلات بانکی همچنان یکی از اصلی‌ترین ابزار‌های تأمین مالی خرید مسکن به شمار می‌رود. با این حال، افزایش مستمر قیمت واحد‌های مسکونی طی سال‌های اخیر باعث شده اثربخشی وام‌های خرید مسکن نسبت به گذشته کاهش یابد. اکنون نیز بررسی شرایط وام مسکن جوانان نشان می‌دهد اگرچه سقف اسمی این تسهیلات در سال‌های آینده به چند میلیارد تومان خواهد رسید، اما انتظار طولانی‌مدت برای دریافت آن، پرسش‌هایی را درباره ارزش واقعی این وام و میزان کمک آن به خانه‌دار شدن متقاضیان ایجاد کرده است.

وامی که باید یک دهه برای آن صبر کرد

مطابق ضوابط فعلی، متقاضیان وام مسکن جوانان برای دستیابی به سقف تسهیلات باید به مدت ۱۰ سال به‌صورت مستمر در حساب ویژه این طرح سپرده‌گذاری کنند. در صورت رعایت این شرایط، سقف وام در تهران به ۳.۷ میلیارد تومان خواهد رسید؛ رقمی که در نگاه نخست قابل توجه به نظر می‌رسد و می‌تواند بخش مهمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را تأمین کند.

اما بررسی دقیق‌تر نشان می‌دهد ارزیابی این وام تنها بر اساس رقم اسمی آن، تصویر درستی از کارایی این تسهیلات ارائه نمی‌دهد. آنچه اهمیت دارد، ارزش واقعی وام در زمان پرداخت و نسبت آن با قیمت روز مسکن است؛ موضوعی که در اقتصادی با تورم بالا می‌تواند تفاوت قابل توجهی با برآورد‌های اولیه داشته باشد.

قدرت خرید؛ شاخص واقعی سنجش وام

با قیمت‌های فعلی، سقف ۳.۷ میلیارد تومانی وام مسکن جوانان می‌تواند حدود ۳۷ درصد هزینه خرید یک واحد ۵۰ متری در تهران را پوشش دهد. هرچند این نسبت در مقایسه با بسیاری از تسهیلات موجود رقم قابل قبولی به نظر می‌رسد، اما این محاسبه بر پایه قیمت‌های امروز انجام شده و مشخص نیست در پایان دوره ۱۰ ساله نیز چنین قدرت خریدی حفظ شود.

تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد افزایش قیمت مسکن در بسیاری از دوره‌ها با سرعتی بیشتر از رشد سقف تسهیلات بانکی رخ داده است. به همین دلیل، حتی افزایش چند برابری مبلغ وام نیز لزوماً به معنای افزایش قدرت خرید متقاضیان نیست و ممکن است بخش قابل توجهی از اثر آن در برابر تورم از بین برود.

تجربه گذشته، زنگ خطری برای متقاضیان امروز

برای ارزیابی ارزش واقعی وام مسکن جوانان، نگاهی به عملکرد این تسهیلات در سال‌های گذشته کافی است. حساب‌هایی که در سال ۱۳۹۵ افتتاح شده‌اند، اکنون پس از گذشت ۱۰ سال به مرحله دریافت وام رسیده‌اند. با این حال، سقف تسهیلات پرداختی به این گروه حداکثر ۱۱۰ میلیون تومان است؛ رقمی که در زمان افتتاح حساب می‌توانست بخش قابل توجهی از هزینه خرید مسکن را پوشش دهد، اما امروز ارزش واقعی آن به شدت کاهش یافته است.

بررسی قیمت‌های فعلی بازار مسکن در تهران نشان می‌دهد این مبلغ حتی برای خرید یک مترمربع آپارتمان در بسیاری از مناطق پایتخت نیز کافی نیست. به عبارت دیگر، متقاضیانی که یک دهه برای دریافت این وام انتظار کشیده‌اند، اکنون با تسهیلاتی روبه‌رو هستند که تنها حدود یک درصد از ارزش یک واحد ۵۰ متری را تأمین می‌کند. این تجربه نشان می‌دهد فاصله میان رشد قیمت مسکن و افزایش سقف تسهیلات، به مرور زمان ارزش واقعی وام را به شدت کاهش داده است.

تورم؛ بزرگ‌ترین تهدید برای ارزش وام

اقتصاددانان معتقدند در اقتصاد‌های تورمی، ارزش واقعی هر نوع تسهیلات به میزان افزایش قیمت‌ها در طول زمان وابسته است. هرچه نرخ تورم و رشد قیمت مسکن بیشتر باشد، قدرت خرید وام نیز سریع‌تر کاهش پیدا می‌کند. به همین دلیل، صرف اعلام یک رقم چند میلیارد تومانی برای وام مسکن جوانان نمی‌تواند تضمین‌کننده توان خرید متقاضیان در آینده باشد.

در واقع، متقاضیان امروز بر اساس قیمت‌های فعلی درباره جذابیت این وام قضاوت می‌کنند، اما پرداخت تسهیلات یک دهه بعد انجام خواهد شد؛ زمانی که ممکن است قیمت مسکن چندین برابر رقم کنونی باشد. اگر رشد سقف وام همگام با رشد قیمت ملک نباشد، بخش زیادی از ارزش واقعی این تسهیلات از بین خواهد رفت و انتظار طولانی متقاضیان، نتیجه مطلوبی به همراه نخواهد داشت.

آیا سپرده‌گذاری ۱۰ ساله توجیه اقتصادی دارد؟

یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها درباره وام مسکن جوانان، بازدهی اقتصادی سپرده‌گذاری بلندمدت در این طرح است. متقاضیان باید به مدت ۱۰ سال منابع مالی خود را در حساب ویژه نگهداری کنند تا امکان استفاده از سقف تسهیلات را به دست آورند. در این مدت، ارزش پول تحت تأثیر تورم کاهش می‌یابد و فرصت سرمایه‌گذاری در سایر بازار‌ها نیز از بین می‌رود.

از سوی دیگر، اگر طی این سال‌ها بازار مسکن با رشد قابل توجه قیمت مواجه شود، حتی افزایش سقف وام نیز ممکن است نتواند کاهش ارزش پول را جبران کند. به همین دلیل، بسیاری از کارشناسان معتقدند ارزیابی این طرح باید بر اساس ارزش واقعی تسهیلات در زمان پرداخت انجام شود، نه صرفاً رقم اسمی که در ابتدای دوره اعلام می‌شود.

اصلاح سازوکار وام، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر

کارشناسان حوزه مسکن بر این باورند که تداوم اثربخشی وام‌های خرید مسکن نیازمند بازنگری در شیوه تعیین سقف تسهیلات است. در بسیاری از کشورها، میزان وام متناسب با تغییرات قیمت مسکن یا نرخ تورم به‌روزرسانی می‌شود تا قدرت خرید متقاضیان حفظ شود. در مقابل، اگر افزایش سقف وام با فاصله زمانی زیاد و کمتر از رشد قیمت‌ها انجام شود، تسهیلات به تدریج کارکرد خود را از دست می‌دهد.

علاوه بر این، کاهش دوره انتظار، طراحی ابزار‌های مالی جدید و افزایش سهم تسهیلات در قیمت خرید مسکن می‌تواند نقش مؤثرتری در خانه‌دار شدن خانوار‌ها ایفا کند. در غیر این صورت، وام‌های بلندمدت بیش از آنکه راهکاری برای خرید مسکن باشند، به ابزاری با اثرگذاری محدود تبدیل خواهند شد.

خانه‌دار شدن با وام؛ رؤیایی که به تورم گره خورده است

بررسی روند وام مسکن جوانان نشان می‌دهد موفقیت این طرح بیش از هر عامل دیگری به وضعیت تورم و بازار مسکن وابسته است. اگرچه افزایش سقف تسهیلات در ظاهر اقدامی مثبت محسوب می‌شود، اما تجربه سال‌های گذشته ثابت کرده است که در اقتصاد‌های تورمی، رقم اسمی وام معیار مناسبی برای سنجش کارایی آن نیست و آنچه اهمیت دارد، قدرت خرید واقعی این تسهیلات در زمان پرداخت است.

بر همین اساس، مقایسه حساب‌های افتتاح‌شده در سال ۱۳۹۵ با شرایط فعلی، هشداری جدی درباره آینده متقاضیان امروز به شمار می‌رود. اگر روند رشد قیمت مسکن با همین شتاب ادامه یابد، حتی وام ۳.۷ میلیارد تومانی نیز ممکن است در زمان پرداخت، بخش محدودی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش دهد. از این رو، موفقیت سیاست‌های حمایتی در بخش مسکن تنها با افزایش سقف وام محقق نمی‌شود، بلکه حفظ ارزش واقعی تسهیلات، کنترل تورم و ایجاد ثبات در بازار مسکن، سه شرط اساسی برای نزدیک شدن خانوار‌ها به رؤیای خانه‌دار شدن خواهد بود.