سیگنال آمریکایی به بازار مسکن / وام ۳۰ ساله تعیین‌کننده قیمت خانه می‌شود

در اقتصادهایی که بخش عمده خرید مسکن از مسیر وام‌های بلندمدت وام‌محور انجام می‌شود، این سازوکار بسیار شفاف و سریع عمل می‌کند. اما در اقتصادهایی که سهم وام در معاملات پایین و انگیزه‌های سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش دارایی پررنگ‌تر است، اثر نرخ بهره پیچیده‌تر و حتی گاه خنثی می‌شود.

تفاوت ساختاری؛ از بازار وام‌محور تا بازار سرمایه‌محور

در ایالات متحده، سیاست‌های نرخ بهره توسط Federal Reserve تعیین می‌شود و بازار مسکن به‌شدت به نرخ‌های وام ۳۰ ساله وابسته است. زمانی که فدرال رزرو در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ نرخ بهره را برای مهار تورم افزایش داد، نرخ وام مسکن به بالاترین سطوح دو دهه اخیر رسید و در نتیجه حجم معاملات کاهش یافت و رشد قیمت‌ها کند شد.

در آمریکا، چون خرید خانه عمدتاً با اتکا به تسهیلات بلندمدت انجام می‌شود، کوچک‌ترین تغییر در نرخ بهره مستقیماً بر قدرت خرید خانوار و اقساط ماهانه اثر می‌گذارد. بنابراین سیاست پولی در این کشور ابزار مؤثری برای کنترل چرخه‌های رونق و رکود مسکن است.

در مقابل، در ایران تعیین نرخ‌های سیاستی توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران انجام می‌شود، اما بازار مسکن کمتر وام‌محور است. سهم تسهیلات بانکی در قیمت نهایی یک واحد مسکونی پایین بوده و دوره بازپرداخت و سقف وام‌ها نیز معمولاً با سطح قیمت‌ها همخوانی ندارد. در چنین شرایطی، حتی اگر نرخ سود بانکی افزایش یابد، اثر آن بر تقاضای مصرفی مسکن محدود است؛ زیرا بسیاری از خریداران یا از منابع شخصی استفاده می‌کنند یا ملک را به‌عنوان ابزار حفظ ارزش دارایی در برابر تورم می‌بینند.

عامل مهم دیگر، تفاوت در سطح و ثبات تورم است. در آمریکا، نرخ تورم معمولاً تک‌رقمی و قابل پیش‌بینی‌تر است؛ بنابراین افزایش نرخ بهره می‌تواند انتظارات تورمی را مهار و جذابیت دارایی‌های غیرمولد مانند مسکن را کاهش دهد. اما در ایران که تورم مزمن و انتظارات افزایشی در بازارها ریشه‌دار است، حتی نرخ‌های سود بالاتر بانکی نیز گاه نمی‌تواند سرمایه‌ها را از بازار ملک خارج کند. در واقع اگر بازده انتظاری مسکن بالاتر از نرخ سود بانکی تصور شود، سرمایه‌گذاران همچنان ملک را گزینه امن‌تری می‌دانند.

در جمع‌بندی می‌توان گفت در آمریکا رابطه نرخ بهره و قیمت مسکن مستقیم‌تر، سریع‌تر و قابل پیش‌بینی‌تر است، زیرا ساختار بازار بر پایه اعتبار بانکی بنا شده است. در ایران اما این رابطه بیشتر تحت تأثیر تورم، نوسانات ارزی، نااطمینانی‌های اقتصادی و ضعف ابزارهای تأمین مالی قرار دارد. بنابراین سیاست افزایش نرخ بهره در آمریکا می‌تواند به رکود مسکن بینجامد، اما در ایران بدون مهار تورم و تقویت بازار وام، بعید است به‌تنهایی باعث افت پایدار قیمت ملک شود.

عملکرد بازار املاک و مستغلات در طول تاریخ معمولا در دوره‌هایی که نرخ بهره کاهش یافته، تقویت شده است.

نرخ بهره نقشی محوری در بازدهی املاک دارد. زمانی که هزینه استقراض کاهش می‌یابد، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITها) معمولا عملکرد بهتری را تجربه می‌کنند. این امر به این دلیل است که تامین مالی ارزان‌تر می‌شود و دارایی‌های درآمدزا در مقایسه با ابزارهای با درآمد ثابت جذاب‌تر به نظر می‌رسند.

عملکرد بازار املاک و مستغلات در طول تاریخ معمولا در دوره‌هایی که نرخ‌های بهره کاهش یافته‌اند، تقویت شده است. نرخ‌های پایین‌تر هزینه‌های تامین مالی را کاهش می‌دهند. در نتیجه تقاضای بالاتر، ارزش‌گذاری دارایی‌های ملکی بهبود می‌یابد و از بازدهی بیشتر حمایت می‌کند.

با توجه به اینکه انتظار می‌رود کاهش نرخ تا اواسط سال ۲۰۲۶ ادامه یابد، بازار املاک می‌تواند دوباره از یک نیروی محرک مثبت بهره‌مند شود. البته این نرخ در جلسه قبلی فدرال رزرو که در تاریخ ۲۷-۲۸ ژانویه برگزار شد، با ۱۰ رای موافق و ۲ رای مخالف، در سطح ۳.۷۵ تا ۳.۵ ثابت ماند.

نرخ بهره چه تاثیری بر بازار املاک و مستغلات دارد؟

این اینفوگرافی که توسط Inigo تهیه شده است، رابطه میان عملکرد REITها و نرخ بهره فدرال رزرو آمریکا را نشان می‌دهد.

از سال ۲۰۱۶ تاکنون، دوره‌های کاهش یا ثبات نرخ بهره عموما با افزایش ارزش REITها همزمان بوده است. زمانی که نرخ‌ها در سال ۲۰۲۰ به‌شدت کاهش یافتند، عملکرد REITها پس از شوک اولیه به‌سرعت بهبود پیدا کرد و در فضای نرخ بهره پایین سال ۲۰۲۱، رشد آن‌ها شتاب بیشتری گرفت.

حتی در زمانی که اقتصاد درگیر همه‌گیری کووید-۱۹ بود، عملکرد REITها بین سه‌ماهه اول ۲۰۲۰ تا سه‌ماهه دوم ۲۰۲۲ حدود ۲۱ درصد افزایش یافت. این دوره درست مطابق با زمانی بود که فدرال رزرو پس از کاهش نرخ در دوران کرونا، روند افزایش نرخ بهره را آغاز کرد.

پس از یک دوره افزایش سریع نرخ‌ها بین سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۳، سطوح بالای نرخ بهره بر ارزش‌گذاری املاک فشار وارد کرد. با این حال، داده‌های اخیر نشان می‌دهد که با تغییر انتظارات به سمت سیاست پولی انبساطی‌تر، عملکرد REITها در حال بهبود است.

با توجه به اینکه انتظار می‌رود فدرال رزرو کاهش نرخ را تا اواسط سال ۲۰۲۶ ادامه دهد و تا پایان سال به محدوده میانه ۳.۲۵ تا ۳.۵۰ درصد برسد، شرایط استقراض می‌تواند مساعدتر شود. از نظر سرمایه‌گذاران، چنین فضایی در گذشته تقویت قابل‌توجهی برای بازدهی املاک فراهم کرده و می‌تواند بار دیگر رابطه نزدیک میان نرخ بهره و عملکرد REITها را تایید کند.