چرا ساختوساز در ایران گران تمام میشود؟ / جهش چندبرابری هزینه ساخت از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵+ جدول
با وجود آنکه ایران یکی از بزرگترین تولیدکنندگان مصالح ساختمانی در منطقه محسوب میشود و در حوزههایی مانند سیمان، فولاد، کاشی، سرامیک و سنگ ساختمانی حتی ظرفیت صادراتی دارد، اما بازار مسکن طی سالهای اخیر با یک تناقض جدی مواجه شده است؛ کشوری که بخش مهمی از نهادههای ساختمانی را در داخل تولید میکند، همچنان با افزایش شدید هزینه ساخت خانه روبهرو است. بررسی روند هزینههای ساخت از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ نشان میدهد جهش قیمت مسکن تنها به رشد قیمت زمین محدود نمیشود و افزایش هزینه تولید، تامین مالی، دستمزد، عوارض شهری، بروکراسی اداری و کاهش بهرهوری به عواملی تبدیل شدهاند که قیمت تمامشده هر مترمربع ساختمان را چند برابر کردهاند.
کارشناسان معتقدند برای حل معادله گرانی مسکن، باید از نگاه تکبعدی به قیمت زمین عبور کرد و تمام زنجیره تولید ساختمان از کارخانه مصالح تا تحویل کلید خانه مورد بررسی قرار گیرد.
ایران مصالح ساختمانی دارد، اما خانه ارزان ساخته نمیشود
به گزارش برنا، صنعت ساختمان ایران یکی از معدود بخشهایی است که بخش بزرگی از زنجیره تامین آن در داخل کشور شکل گرفته است. ایران در تولید سیمان، فولاد، آجر، کاشی، سرامیک و بسیاری از مصالح پایه ساختمانی دارای ظرفیت قابل توجهی است و در برخی محصولات حتی در میان کشورهای صادرکننده منطقه قرار دارد.
با این حال، فعالان صنعت ساختمان معتقدند تولید داخلی مصالح بهتنهایی نمیتواند تضمینکننده کاهش قیمت مسکن باشد؛ چراکه قیمت نهایی یک واحد مسکونی تنها به قیمت خرید چند قلم مصالح محدود نمیشود، بلکه مجموعهای از هزینهها از زمان تامین مواد اولیه کارخانهها تا مرحله ساخت، دریافت مجوز، تامین سرمایه و عرضه در بازار بر قیمت نهایی اثر میگذارد.
به گفته کارشناسان، حتی زمانی که سیمان و فولاد در داخل کشور تولید میشود، هزینههای مرتبط با انرژی، حملونقل، تعمیر و نگهداری تجهیزات، قطعات وارداتی، نرخ ارز و هزینههای مالی کارخانهها باعث میشود قیمت تمامشده این محصولات افزایش پیدا کند و در نهایت این افزایش به بازار ساختمان منتقل شود.
جهش چندبرابری هزینه ساخت از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵
بازار ساختوساز ایران در فاصله سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ یکی از پرهزینهترین دورههای خود را تجربه کرده است. افزایش نرخ تورم، رشد قیمت مصالح، افزایش دستمزد کارگران ساختمانی، بالا رفتن هزینه خدمات مهندسی و رشد هزینههای جانبی باعث شده ساخت هر مترمربع ساختمان فاصله قابل توجهی با ابتدای دهه ۱۴۰۰ پیدا کند.
در سال ۱۴۰۰ بسیاری از سازندگان، هزینه ساخت ساختمانهای معمولی را در محدوده چند میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام میکردند، اما در سالهای بعد این رقم بهدلیل رشد مداوم هزینه نهادهها، تورم عمومی اقتصاد و افزایش هزینههای تامین مالی چند برابر شد.
کارشناسان معتقدند یکی از تفاوتهای مهم شرایط امروز با سالهای گذشته، افزایش سهم هزینههای غیرمصالحی در ساختوساز است. در گذشته بخش اصلی نگرانی سازندگان مربوط به خرید زمین و تامین مصالح بود، اما اکنون هزینههایی مانند خواب سرمایه، سود تسهیلات، تغییر قیمتها در طول اجرای پروژه و زمان طولانی دریافت مجوزها نیز به بخش قابل توجهی از هزینه نهایی تبدیل شده است.
هزینه ساخت یک متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۵
هزینه ساخت یک واحد مسکونی در سال ۱۴۰۵ در شهرهای مختلف ایران متفاوت است:
تهران برای ساختمان ۴ الی ۶ طبقه: حدود ۴۵ تا ۶۰ میلیون تومان بسته به منطقه
هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در مشهد: حدود ۳۵ تا ۵۰ میلیون تومان
اصفهان: حدود ۳۵ تا ۵۰ میلیون تومان
شیراز: حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان
تبریز: حدود ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان
چرا مصالح ارزان داخلی، خانه ارزان تولید نمیکند؟
یکی از پرسشهای اصلی بازار مسکن این است که چرا با وجود تولید داخلی سیمان و فولاد، قیمت ساخت همچنان افزایش پیدا میکند؟
کارشناسان در پاسخ به این پرسش میگویند قیمت یک محصول ساختمانی فقط به محل تولید آن وابسته نیست. برای مثال، کارخانه فولاد برای تولید محصول خود به برق، گاز، مواد اولیه، تجهیزات، نیروی انسانی و سرمایهگذاری نیاز دارد. افزایش هرکدام از این هزینهها در نهایت قیمت محصول را بالا میبرد.
از سوی دیگر، برخی مصالح ساختمانی در بازار ایران با قیمتهای متاثر از بازار جهانی، نرخ ارز و هزینه صادرات معامله میشوند؛ بنابراین حتی تولید داخلی نیز از شرایط کلان اقتصادی جدا نیست.
پنج عامل پنهان افزایش قیمت ساختمان
رشد هزینه تولید مصالح، فولاد و سیمان بهعنوان دو نهاده اصلی ساختمان بیشترین تاثیر را بر هزینه ساخت دارند. افزایش هزینه انرژی، محدودیتهای تامین برق و گاز صنایع، هزینه حمل مواد اولیه و افزایش هزینه نگهداری تجهیزات کارخانهها باعث شده قیمت تولید افزایش پیدا کند.
کارشناسان معتقدند اگرچه ایران از نظر ظرفیت تولید مصالح وضعیت مناسبی دارد، اما کاهش قیمت نهایی نیازمند کاهش هزینههای تولید و افزایش بهرهوری در کارخانههاست.
افزایش هزینه تامین مالی، یکی از مهمترین تفاوتهای ساختوساز امروز با گذشته، افزایش هزینه سرمایه است. بسیاری از پروژهها با منابع بانکی یا سرمایهگذاری شخصی انجام میشوند و طولانی شدن زمان ساخت باعث میشود هزینه خواب سرمایه به قیمت نهایی اضافه شود.
به گفته فعالان بازار، پروژهای که در گذشته ممکن بود طی ۱۸ تا ۲۴ ماه تکمیل شود، اکنون در برخی موارد به دلیل مشکلات مالی، اداری یا تامین مصالح زمان بیشتری نیاز دارد و همین موضوع هزینه ساخت را افزایش میدهد.
بروکراسی و هزینههای اداری، دریافت مجوزهای ساختمانی، پرداخت عوارض، هزینههای بیمه و تغییرات مکرر مقررات از دیگر عواملی است که سازندگان از آن بهعنوان هزینه پنهان یاد میکنند. فعالان صنعت ساختمان معتقدند هر روز تاخیر در آغاز یا ادامه پروژه، علاوه بر افزایش هزینه مستقیم، باعث کاهش انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن میشود.
روشهای سنتی ساخت، یکی از چالشهای مهم صنعت ساختمان ایران، پایین بودن میزان استفاده از فناوریهای نوین و ساخت صنعتی است. در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، استفاده از روشهای صنعتی باعث شده زمان ساخت کاهش پیدا کند و هزینه نیروی انسانی و پرت مصالح کمتر شود. کارشناسان معتقدند حرکت به سمت ساختمانسازی صنعتی میتواند یکی از راهکارهای اصلی کاهش قیمت تمامشده باشد.
نوسان اقتصادی و بیثباتی بازار، تغییرات مداوم قیمتها باعث شده سازندگان نتوانند برنامهریزی بلندمدت داشته باشند. افزایش ناگهانی قیمت مصالح در میانه اجرای پروژه، ریسک سرمایهگذاری را بالا میبرد و این ریسک در نهایت در قیمت فروش واحدهای ساختهشده محاسبه میشود.
مقایسه ایران با کشورهای منطقه؛ تفاوت در بهرهوری است
بررسی وضعیت ساختوساز در کشورهای همسایه نشان میدهد تفاوت اصلی تنها در قیمت مصالح نیست، بلکه بیشتر به مدیریت پروژه، فناوری ساخت و سرعت اجرای طرحها مربوط میشود.
در ترکیه با وجود تورم بالا و افزایش هزینه مصالح، توسعه شرکتهای بزرگ ساختمانی، استفاده گستردهتر از فناوریهای نوین و تجربه صادرات خدمات فنی باعث شده بسیاری از پروژهها با سرعت بیشتری اجرا شوند.
در امارات متحده عربی هزینه نیروی انسانی و استانداردهای ساختمانی بالا است، اما استفاده از مدیریت حرفهای پروژه، فناوریهای جدید و شرکتهای بینالمللی باعث شده زمان اجرای پروژهها کاهش یابد و بهرهوری افزایش پیدا کند.
در جمهوری آذربایجان، سرمایهگذاری خارجی در پروژههای بزرگ شهری، تمرکز بر نوسازی شهری و فرآیندهای اجرایی منسجمتر باعث شده برخی هزینههای جانبی کنترل شود.
در عراق اگرچه بخش قابل توجهی از مصالح ساختمانی از ایران تامین میشود، اما تفاوت در هزینههای اداری، قوانین ساختوساز و مدل تامین مالی باعث تفاوت در قیمت نهایی پروژهها شده است.
در عربستان سعودی نیز با وجود اجرای پروژههای عظیم و پرهزینه، سرمایهگذاری گسترده در فناوری ساختمان، استفاده از شرکتهای بزرگ و برنامهریزی بلندمدت باعث افزایش بهرهوری در صنعت ساخت شده است.
کارشناسان معتقدند مقایسه ایران با کشورهای منطقه نشان میدهد مشکل اصلی صنعت ساختمان ایران کمبود مصالح نیست، بلکه ضعف در مدیریت هزینه، زمان ساخت و بهرهوری است.
کارشناسان چه میگویند؟
علی فرهادی، کارشناس اقتصاد ساختمان، معتقد است: «هزینه ساخت فقط قیمت آهن، سیمان و مصالح نیست. امروز هزینههای مالی، اداری و زمانی سهم بزرگی از قیمت نهایی ساختمان را تشکیل میدهد. اگر این بخشها اصلاح نشود، کاهش قیمت چند قلم مصالح تاثیر محدودی خواهد داشت.»
وی تاکید میکند: «بزرگترین مشکل سازندگان افزایش زمان اجرای پروژههاست. هر ماه تاخیر به معنای افزایش دستمزد، هزینه نگهداری کارگاه و خواب سرمایه است و در نهایت این هزینهها به خریدار منتقل میشود.»
مهدی کریمی، پژوهشگر اقتصاد شهری نیز معتقد است: «ایران در تولید مصالح ساختمانی مزیت دارد، اما بهرهوری پایین باعث شده این مزیت در قیمت نهایی مسکن دیده نشود. اصلاح فرآیند تولید و ساخت اهمیت بیشتری از افزایش ظرفیت تولید دارد.» به گفته وی «حرکت به سمت ساخت صنعتی، استفاده از فناوریهای جدید و کاهش وابستگی به روشهای سنتی میتواند زمان ساخت را کاهش دهد و هزینه تولید مسکن را کنترل کند.» کریمی خاطر تشان کرد: «امروز سازنده فقط با قیمت مصالح مواجه نیست؛ تامین مالی، مجوز، بیمه، عوارض و نوسان قیمتها همگی روی پروژه اثر میگذارند. کاهش قیمت مسکن نیازمند اصلاح کل زنجیره ساخت است.»
راهکار کاهش هزینه ساخت چیست؟
فعالان صنعت ساختمان معتقدند کاهش هزینه ساخت نیازمند مجموعهای از اقدامات همزمان است. کوتاه شدن فرآیند صدور مجوز، توسعه ساخت صنعتی، استفاده از فناوریهای نوین، اصلاح نظام تامین مالی، کاهش هزینههای غیرضروری و ایجاد ثبات اقتصادی میتواند زمینه کاهش قیمت تولید مسکن را فراهم کند. به باور کارشناسان، معضل اصلی ساختمان در ایران نبود مصالح نیست؛ بلکه فاصله میان ظرفیت تولید داخلی و قیمت نهایی خانه به دلیل افزایش هزینههای جانبی، کاهش بهرهوری و طولانی شدن فرآیند ساخت ایجاد شده است. تا زمانی که این زنجیره اصلاح نشود، حتی تولید بالای سیمان و فولاد نیز نمیتواند بهتنهایی خانه را ارزانتر کند.
- نظرات ارسال شده توسط شما، پس از تایید توسط مدیران سایت منتشر خواهد شد.
- نظراتی که حاوی تهمت یا افترا باشد منتشر نخواهد شد.
- نظراتی که به غیر از زبان فارسی یا غیر مرتبط با خبر باشد منتشر نخواهد شد.